banner34

banner38

banner33

banner37

banner48
04 Aralık 2016 Pazar

Dilovası'nda ısı yalıtım fabrikasının deposu yandı

Konutta net alan hesabı netleşti

Artık balkon, garaj, teras, ve kat bahçeleri net alana dahil edilmeyecek

17 Ekim 2016 Pazartesi 18:39
 Konutta net alan hesabı netleşti
banner29
KONUTTA NET ALAN HESABI NETLEŞTİ, ARTIK BALKON - GARAJ - TERAS VE KAT BAHÇELERİ NET ALANA DAHİL EDİLMEYECEK!

I- GENEL AÇIKLAMA

İnşaat sektörünü çok yakından ilgilendiren ve yaklaşık 3 yıldan bu yana süregelen tartışmalı bir konu geçtiğimiz günlerde Maliye Bakanlığı tarafından geçici de olsa çözüme kavuşturuldu. Geçici diyoruz, çünkü Maliye Bakanlığı, bu konuda yeni bir düzenleme yapabilmek için Danıştay'ın esastan vereceği kararı beklemektedir. 
Bilindiği üzere, Danıştayaçılan bir davadakonutlarda 150 m2'lik net alanın hesabı konusunda inşaat sektörünün talebini haklı bularak,  KDV Genel Uygulama Tebliği'nin ilgili bölümünün yürürlüğünü durdurduğu halde, geçen yaklaşık 2 yıla rağmen henüz esastan karar vermedi ([1]). Bu durum ise, konutlara uygulanacak KDV oranının tespitinden, KDV iadesine kadar pek çok konuda sıkıntılara neden oldu. Maliye Bakanlığı da, haklı olarak bu konuda yeni bir düzenleme yapmak için Danıştay'ın esastan vereceği kararı bekledi, ancak süreç uzayınca da KDV iadeleri başta olmak üzere yukarıda belirtilen konularda yaşanan problemlerde iyice arttı.
Maliye Bakanlığı bir taraftan bu konuda yaşanan problemlere geçici de olsa son noktayı koyarak ortaya çıkan mağduriyetleri önledi, ancak diğer taraftan da yeni düzenleme yapmak için Danıştay'ın kararını beklemeye geçti! 
Aşağıda, olayın gelişimine ilişkin kronoloji ve Maliye Bakanlığı'nın yaptığı son düzenleme incelenecek, bu konudaki kişisel görüşlerimiz belirtilecektir.
II- MALİYE BAKANLIĞI ISRARINDAN VAZGEÇTİ, ARTIK KONUTLARIN NET ALAN HESABI KDV GENEL TEBLİĞİNE DEĞİL, PLANLI ALANLAR TİP İMAR YÖNETMELİĞİNE GÖRE HESAPLANACAK!
A- KONUTLARIN NET ALAN HESABINA İLİŞKİN OLARAK BUGÜNE KADAR YAŞANAN SÜREÇ
1) Net Alan Konusunda Yaşanan Olay Neydi?
Bilindiği üzere, konutlarda 150 m2’lik net alan hesabı,
- Uygulanacak KDV oranının tespiti,
- KDV iadesi talep edilip edilemeyeceği
yönünden büyük önem taşımaktadır. Çünkü, net alanı 150 m2’nin altında kalan konut teslimleri indirimli oranda (% 1, % 8) KDV’ye tabi olduğundan, bu konutların inşası nedeniyle yüklenilip indirilemeyen KDV’ler, KDV Kanunu’nun 29/2. maddesine göre müteahhitlere nakden veya mahsuben iade edilmektedir. Konutlardaki indirimli KDV oranı uygulaması alıcılara % 7 ila 17 arasında bir fiyat avantajı, müteahhitlere ise KDV iadesi ile indirimli orandan kaynaklanan fiyat avantajı nedeniyle daha fazla konut satma imkanı sağlamaktadır.
İşte tam bu noktada Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı arasında komedi diyebileceğimiz bir tartışma başladı. Komedi dediğimiz olay, her iki Bakanlık tarafından yapılan  birbirine zıt iki farklı “net alan” tanımından (hesabından) kaynaklanıyor. 
2) Maliye Bakanlığı’nın Danıştay Tarafından Yürütmesi Durdurulan Net Alan Düzenlemesi
Maliye Bakanlığı’nın 150 m2’lik net alan hesabı ile ilgili düzenlemesi, KDV Genel Uygulama Tebliği’nin “III.Matrah, Nispet ve Oran” başlıklı kısmının “B. Oran”  bölümünün  “2. İndirimli Orana Tabi Bazı Mal ve Hizmetlere İlişkin Açıklamalar” maddesinin “2.1.3. Net Alan” alt başlıklı bölümünde yer almaktadır. Söz konusu bölüm aynen aşağıdadır:
“2.1.3. Net Alan
Net alan deyimi “konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan” olarak tanımlanan faydalı alanı ifade etmekte olup, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda indirimli oran sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanır.
Net alanın hesaplanması konusunda aşağıdaki şekilde hareket edilir:
a) Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak net alan hesabına dahildir.
b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm düşülmek suretiyle hesaplanır.
Ancak;
- Konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları,
- Karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri,
- Bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2'si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar,
- Çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler,
- İki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler,
- Bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2'den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo,
- Kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık,
- Bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2'den büyük olmamak üzere yapılan garajlar,
faydalı alan dışındadır.  Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2'yi, garajların 18 m2'yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.”
 3) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde Yer Alan Net Alan Hesabına İlişkin Düzenlemesi
Bağımsız bölüm net alanına ilişkin düzenleme Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16. maddesine 01.06.2013 tarihinden itibaren yürürlüğe girmek üzere eklenen 41 numaralı bent hükmü ile hayata geçirilmiş olup, 01.06.2013 tarihinden itibaren konutlarda 150 m2’lik net alan hesabı bu yeni düzenlemeye göre yapılmaktadır. Söz konusu bent hükmü aynen aşağıdadır: 
“41. Bağımsız Bölüm Net Alanı: Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.”
4) Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ndeki Düzenlemenin, Maliye Bakanlığı Düzenlemesinden Farkı Ne?
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16/41. maddesinde yer alan düzenleme, konutlarda net alan hesabını tamamen değiştirmiş, KDV Tebliği uyarınca net alan hesabına dahil edilen bir çok alanı (Balkon, teras kat, otopark, kat ve çatı bahçesi, kömürlük, depo vb.), net alan hesabının dışına çıkarmıştır. Yeni hesaplama yöntemi, KDV Tebliği’ndeki hesaplama şekline göre net alanı 150 m2’nin üzerinde olan birçok konutun net alanının 150 m2’nin altında kalması sonucunu doğurmakta, konutlara uygulanacak KDV oranını da % 18’den % 1 veya 8’e indirmektedir.
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre;
- Bağımsız bölüm net alanı; bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır.
 - Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’yi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dâhil edilmemektedir.
- Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar (depo ve kömürlük gibi), otoparklar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmemektedir.
- Genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansör boşlukları net alan hesabına dahil edilmemektedir.
- Fransız balkonlar ve teraslar konut net alanının hesabında dikkate alınmamaktadır.
 5) Danıştay 4. Dairesi'nin Yürütmeyi Durdurma Kararı ve Gerekçesi
Danıştay 4. Dairesi, konutlarda net alanın hesabı konusunda inşaat sektörünün talebini haklı bularak, KDV Genel Uygulama Tebliği’nin “III/B-2.1.3. Net Alan” alt başlıklı bölümünün yürürlüğünü durdurdu. Karar’da yürütmenin durdurulma gerekçesi özetle,
KDV oranlarının belirlendiği Kararnamede, karar kapsamındaki mal ve hizmetleri tanımlamaya Maliye Bakanlığı yetkili kılınmış ise de, davalı idarenin düzenleme yetkisinin yasada ve kararnamenin uygulanması ve açık yetki verilmesi durumunda usule ilişkin hususları belirlemeyle sınırlı olmalı, KDV oranı Bakanlar Kurulu Kararı ile % 1’e indirilen mal ve hizmetlerin tanım ve kapsamı, genel hukuk kuralları içinde ve genel kabul gören uygulamalarda belirlendiği şekilde ele alınmalıdır. Net alanı 150 m2’ye kadar olan konutun tanımlanmasında, bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi ve yeterliliği bulunan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin dikkate alınması gerekir. Bu hususta teknik bilgi ve uzmanlığı olmadığı görülen Maliye Bakanlığı’na KDV oranlarının belirlendiği Kararnameyle her ne kadar tanımlama yetkisi verilmişse de, bu yetki sınırsız olmayıp uzman kuruluşlardan görüş alınması veya bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi bulunan kurumların düzenlemelerinden yararlanılması “İdarelerin takdir yetkilerine giren işlemleri tesis ederken mutlak ve sınırsız hareket edemeyeceklerine ilişkin idare hukuku ilkesinin bir gereği olup, bu ilkeye aykırı düşen dava konusu düzenlemede hukuki uyarlık görülmemiştir.”
şeklinde ifade edildi. 
 
6) Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, Maliye Bakanlığı'nın Yürütmeyi Durdurma Kararına Karşı Yaptığı  İtirazı Reddetti! 
Maliye Bakanlığı, Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu'na itiraz başvurusunda bulunarak,  KDV Genel Uygulama Tebliği’nde yer alan düzenlemesinin Kanuna uygun olduğunu savunarak, Danıştay 4. Dairesi tarafından verilen yürütmeyi durdurma kararının kaldırılmasını talep etmiştir.   
Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu ise, Maliye Bakanlığı'nın yürütmenin durdurulması kararına karşı yaptığı itirazı, ileri sürdüğü iddiaları kararın kaldırılmasını gerektirecek nitelikte bulmayarak reddetmiştir ([2]).
B- KARARLAR SONRASINDA BUGÜNE KADAR YAŞANAN SÜREÇ VE ORTAYA ÇIKAN SORUNLAR
Maliye Bakanlığı, Danıştay'ın yürütmeyi durdurma kararı ve bu karara yaptığı itirazın reddedilmesi sonrasında Danıştay'ın esastan vereceği kararı beklemeye geçti. Danıştay'ın bu kararları sonrasında uygulamada bir boşluk oluştu ve Danıştay'ın esastan vereceği kararı çeşitli nedenlerle geciktirmesi ise bu boşluğu ve uygulamada yaşanan sıkıntıları giderek artırdı. Hatta sektör, konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranının tespitinde yaşanan tereddütler ve KDV iadelerinin yapılmaması nedenleriyle, çok zor bir duruma düştü. Danıştay ise, halen bu konuda esastan bir karar vermedi.  Danıştay'ın esastan vereceği karar, sektörü rahatlatmasının yanında, uygulamada oluşan boşluğu da giderecektir.
Danıştay'ın yukarıda belirtilen kararlarının ortaya çıkardığı önemli bir gerçek ise, net alan hesabının teknik bir konu olduğu ve bu husustaki yetkinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda bulunduğu, Maliye Bakanlığı'nın başka kurum ve kuruluşların görev alanına giren konularda bu kurum ve kuruluşların görüş ve düzenlemelerini dikkate almadan düzenleme yapamayacağı  hususudur.  
C- MALİYE BAKANLIĞI'NIN YENİ GÖRÜŞÜ: KONUTLARIN NET ALAN HESABI KDV GENEL TEBLİĞİNE DEĞİL, PLANLI ALANLAR TİP İMAR YÖNETMELİĞİNE GÖRE YAPILACAK.  BALKON - GARAJ - TERAS VE KAT BAHÇELERİ NET ALANA DAHİL EDİLMEYECEK!
Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı, gerek Danıştay'ın verdiği yürütmeyi durdurma kararına ve dolayısıyla hukuka uymak gerekse uygulamada yaşanan mağduriyetleri önlemek amacıyla bu konudaki ısrarından vazgeçerek, verdiği özelgelerde, 01.05.2014 tarihinden sonra yapılan konut teslimlerinde konutların net alan hesabının Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerine göre yapılması gerektiğini belirtmiştir.  Gelir İdaresi Başkanlığı'nın Danıştay'ın kararına uygun bu yeni görüşü, uygulamada KDV oranı ve KDV iadesi konularında ortaya çıkan sorunları çözmüştür.  
Bu konuda verilen ve Gelir İdaresi Başkanlığı'nın yeni görüşünü yansıtan bir özelgesinin özeti aşağıdaki gibidir ([3]): 
"Danıştay 4. Dairesinin 10/12/2014 tarih ve Esas No: 2014/4835 sayılı Kararı ile KDV Genel Uygulama Tebliği'nin (III/B-2.1.3) bölümünün yürütmesi durdurulduğundan ve bu Karar dava konusu işlemin yürütülebilirliğini tesis edildiği tarihten itibaren askıya aldığından, KDV Genel Uygulama Tebliği'nin (III/B-2.1.3) bölümünün tesis edildiği 1/5/2014 tarihinden sonraki teslimlerde Tebliğ hükümlerinin dikkate alınması mümkün değildir. Dolayısıyla, 1/5/2014 tarihinden sonra yapılan konut teslimlerinde konutun net alanının tespitinde Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerinin dikkate alınması gerekmektedir."
D- KİŞİSEL GÖRÜŞÜMÜZ VE DEĞERLENDİRMEMİZ
Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı'nın konutların 150 m2'lik net alanının hesabında sorun çıkarmaması ve güncelliğini yitirmiş düzenlemesinde ısrar etmemesi, gerek sektör gerekse sorumlu idarecilik ilkesi bakımından son derece olumlu ve yerindedir. Ayrıca, Danıştay'ın da bu konuda bir an evvel esastan karar vermesi, konuya kalıcı bir çözüm bulunması bakımından gereklidir.  
Kişisel görüşümüze göre, Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı'nın bu yeni görüşü olumlu olmakla beraber, yeterli değildir ve sektörde yaşanan sorunların tamamını çözücü nitelikte değildir. Şöyle ki, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin16. maddesine eklenen ve Maliye Bakanlığı'nca da kabul edilen net alan hesabına ilişkin esasları belirleyen 41 numaralı bent hükmü, 01.06.2013 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. Maliye Bakanlığı'nın yeni görüşünü 01.05.2014 tarihinden başlatmasının nedeni ise, KDV Genel Uygulama Tebliği'nin ve dolayısıyla Tebliğin yürütmesi durdurulan net alanın hesabı ile ilgili bölümünün yürürlük tarihinin 01.05.2014 olmasıdır. Daha önce söz konusu Tebliğin yürütmesi durdurulan kısmında yer alan düzenlemenin aynısı, mülga 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği'nde yer almaktaydı. 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği ise, KDV Genel Uygulama Tebliği ile 01.05.2014 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırılmıştır. Bize göre, Maliye Bakanlığı'nın bu yeni görüşünü 01.05.2014 tarihinden itibaren değil de, kendisi ve Danıştay tarafından da kabul edilen net alan hesabına ilişkin düzenlemenin yer aldığı Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 16. maddesine eklenen 41 numaralı bent hükmünün yürürlüğe girdiği 01.06.2013 tarihinden itibaren başlatması daha uygun olurdu.
Buna göre, 01.05.2014 tarihinden sonra teslim edilen veya edilecek olan konutlarda;
- Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar (depo ve kömürlük gibi), otoparklar ile ortak alanlar,   
- Genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansör boşlukları,
- Fransız balkonlar ve teraslar
 150 m2'lik net alanın hesabına dahil edilmeyecek, net alan bunlar dikkate alınmadan hesaplanacaktır. 
Balkon, kömürlük, garaj, çatı ve kat bahçesi gibi yerlerin alanlarının konutların net alanına dahil edilmesi nedeniyle KDV oranı % 1 veya % 8'den % 18'e çıkan konutlar, bu yeni düzenleme sonrasında % 1 veya % 8 KDV'ye tabi olacak, bu şekilde alıcılar söz konusu konutları daha ucuza alabilecek, müteahhitler ise bu konutlar nedeniyle hiç hesaplamadıkları ve düşünmedikleri KDV iadesine hak kazanabileceklerdir.   
III- SONUÇ
Yukarıda yapılan açıklamalardan da fark edileceği üzere, Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı'nın konutların 150 m2'lik net alanının hesabında Danıştay'ın kararlarına uyarak sorun çıkarmaması ve güncelliğini yitirmiş düzenlemesinde ısrar etmemesi son derece önemli ve çözüme katkı sağlayıcı niteliktedir. Maliye Bakanlığı'nın yeni ve son görüşüne göre, konutların net alanının hesabı, 01.05.2014 tarihinden sonra teslim edilen ve edilecek olan konutlarda artık KDV Tebliğine göre değil, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre yapılacak, balkon, teras, garaj ve çatı - kat bahçeleri net alanın hesabında dikkate alınmayacak, yani bu yerlere ilişkin alanlar konutun alanına dahil edilmeyecektir. 
Öte yandan, bu yeni görüşün olumlu olmakla beraber eksik olduğunu düşünüyoruz. Kişisel görüşümüze göre, bu uygulamanın 01.05.2014 tarihinden itibaren değil de, Bakanlığın kendisi ve Danıştay tarafından da kabul edilen net alan hesabına ilişkin düzenlemenin yer aldığı Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 16. maddesine eklenen 41 numaralı bent hükmünün yürürlüğe girdiği 01.06.2013 tarihinden itibaren başlatılması daha uygun olacaktır
.
    Yorum yazmak için sitenin üst kısımdan giriş yapmanız gerekmektedir. Üye değilseniz hemen olun!
banner9
HAVA DURUMU
Görüntülemek istediğiniz ili seçiniz:
Hangi Ülkenin Aracını Kullanıyorsunuz?

NAMAZ VAKİTLERİ
Görüntülemek istediğiniz ili seçiniz:
EN ÇOK YORUMLANANLAR
BUGÜN
BU HAFTA
BU AY
SPOR TOTO SÜPER LİG
Tür seçiniz:
e-gazete
KARİKATÜR
SENDE YAZ
Ziyaretçi Defteri
Ziyaretçi Defteri

Siz de yazmak istemez misiniz?

Ziyaretçi Defteri
ARŞİV