banner51

banner34

banner38

banner16

banner33

banner37

banner48
19 Kasım 2017 Pazar

Gebze'deki feci kazada 2 kişi hayatını kaybetti

Kat İrtifaklı satışta yanlıştan dönüldü

14 Temmuz 2017, 11:14
Kat İrtifaklı satışta yanlıştan dönüldü
Maliye, Kat İrtifaklı Konut Satışlarındaki Hatalı KDV Uygulamasını Düzeltti, Bir Yanlıştan Daha Dönüldü
“KAT İRTİFAKLI SATIŞ”, konut veya iş yerlerinin henüz inşaat devam ederken hatta temel bile atılmadan önce arsa üzerine kat irtifakı kurularak satılmasıdır.
Bu şekilde yapılan satışların vergilendirilmesi ve fatura düzeni konusunda bugüne kadar Maliye Bakanlığı’nın farklı görüş ve uygulamaları söz konusu olmuştur.
Maliye Bakanlığı bu konuda bugüne kadar iki farklı görüş içerisinde olmuştur.
1) Birinci Görüşü: Kat İrtifaklı Satışlarda Fatura Düzenlenmesi Gerekmez, Düzenlendiği Takdirde KDV Hesaplanması Gerekir
Müteahhitlerin kendi namlarına yaptıkları inşaatlarda, inşaatın bitiminden önce özel sözleşme veya satış vaadi ile veya arsa payı üzerinden yapılan satışlarda, bir teslim veya hizmet mevcut olmadığından, alınan bedeller ise avans niteliği taşıdığından, fatura düzenlenmesi ve KDV hesaplanması söz konusu olmayacaktır. Ancak, alınan avans için fatura düzenlenmesi halinde, KDV Kanunu’nun 10/b maddesine göre faturada gösterilen bedelle sınırlı olarak vergiyi doğuran olay meydana geldiğinden, avans bedeli üzerinden KDV hesaplanacaktır.
Ayrıca, kat irtifakı kurularak satışı yapılan daire veya dükkanın satış bedeli belli olmakla birlikte, maliyetler henüz tespit edilemediğinden, yani inşaat tamamen bitirilmediği müddetçe inşaat maliyeti oluşmadığından, inşaatın devamı sırasında yapılan satışlar karşılığında alınan tutarların avans olarak değerlendirilmesi ve söz konusu dairelerin teslim edildiği dönem kazancına/gelirine dahil edilerek gelir ve kurumlar vergisine tabi tutulması gerekmektedir.
Maliye Bakanlığı’nın bu görüşü, çok uzunca bir süre uygulanmıştır.
2) İkinci Görüşü: Satışın Kat İrtifakı Tesisi Üzerine Verilen Tapuya İstinaden Yapılmış Olması Halinde Teslim Gerçekleşmiş Olduğundan, Faturanın Tapuya Tescil Tarihinden İtibaren Yedi Gün İçinde Düzenlenmesi ve KDV Hesaplanması Gerekmektedir
60 Sıra No.lu KDV Sirkülerinin (8.2.1) ayrımının son paragrafında,
"Diğer taraftan, konut olarak projelendirilen, inşaat ruhsatı da konut olarak alınan inşaatların henüz tamamlanmadan arsa payı veya kat irtifakı üzerinden satışları, konut sayılacak ve net alanı dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde KDV'ye tabi tutulacaktır."
açıklamasına yer vermiştir.
Maliye Bakanlığı, bu düzenlemeyi gerekçe göstererek verdiği özelgelerde, yukarıda belirtilen ilk görüşünden vazgeçerek; konut ve iş yerlerinin kat irtifakı tesisi üzerine verilen tapuya istinaden yapılmış veya alıcının kullanımına bırakılmış olması hallerinde teslimin gerçekleşmiş olduğu ve bu daire ve iş yerlerinin satışına ilişkin faturaların tapuya tescil tarihinden veya fiilen kullanıma başlanıldığı tarihten itibaren yedi gün içinde düzenlenmesi gerektiğini açıklamıştır. Yani, bu görüşe göre, konut veya iş yeri olarak projelendirilen ve inşaat ruhsatı da konut/iş yeri olarak alınan yerlerin inşaatları henüz tamamlanmadan kat irtifakı kurularak satılması halinde, teslimin ve vergiyi doğuran olayın meydana geldiği kabul edilmekte ve KDV’ye tabi tutulması gerekmektedir.
Bize göre, son derece yanlış olan bu görüş çerçevesinde verilen özelgelerin bazılarının özetleri aşağıdadır:
“Konut olarak projelendirilen ve inşaat ruhsatı da konut olarak alınan inşaatların henüz tamamlanmadan kat irtifakı üzerinden satışları konut sayılarak KDV’ye tabi tutulacak, dolayısıyla kat irtifakı tesis edilmek suretiyle satışı gerçekleşen konutların 150 m2'den küçük olması halinde 2007/13033 sayılı BKK eki I sayılı Listenin 11 inci sırasına göre % 1 oranında KDV uygulanacaktır. “MB. GİB. İstanbul VDB.nin 28.3.2014 tarih ve 39044742-130-648 sayılı özelgesi)
“İnşaatı biten dairelerin bina iskan ruhsatları alınmadan ve cins tashihi işlemleri yapılmadan yeni malik adına tapuda kat mülkiyeti de tesis edilmesi mümkün değildir. Ancak kat irtifakı tesisi üzerine verilen tapuya istinaden satış yapılmış veya alıcının kullanımına bırakılmış olması halinde teslim gerçekleşmiş olduğundan, bu dairelerin satışına ilişkin faturaların tapuya tescil tarihinden veya fiilen kullanıma başlandığı tarihten itibaren yedi gün içinde düzenlenmesi gerekmektedir. Ancak, inşası bittiği halde kat irtifakına göre de satışı yapılmayan veya alıcının kullanımına bırakılmayan daireler için fatura düzenlenmemesi ve bu dairelerin envanterde durumlarına göre mamul veya yarı mamul stoklar arasında gösterilmesi gerekmektedir.” (MB. GİB. Şanlıurfa VDB.nin 9.8.2012 tarihli ve B.07.1.GİB.4.63.15.01-213-19 sayılı özelgesi)
“İnşaatınızın konut olarak projelendirilmiş olması ve inşaat ruhsatının da konut olarak alınmış olması kaydıyla arsa payı veya kat irtifakı üzerinden yapılan teslimlerinizin konut teslimi olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmakta; tamamlanmamış konutun net alanının 150 m⊃2;’ye kadar olması halinde satış bedeli, bu bedel bilinmiyorsa emsal bedeli üzerinden %1, 150 m⊃2;’den büyük olması halinde ise satış bedeli, bu bedel bilinmiyorsa emsal bedeli üzerinden oranında KDV uygulanması gerekmektedir. “ (MB. GİB. İstanbul VDB.nin 23.11.2011 tarihli ve B.07.1.GİB.4.34.19.02-019.01-2110 sayılı özelgesi)
“Bahsi geçen inşaat işindeki kat irtifakı arsa paylarını devretmeniz işleminde KDV uygulaması bakımından vergiyi doğuran olay, söz konusu taşınmazların alıcılar adına tapuya tescili veya tapu tescilinden önce taşınmazların kullanıma hazır hale getirilip hak sahiplerinin kullanımına tahsis edilmesi sırasında meydana gelecektir. Ancak, inşaat tamamlanmadığı halde fatura düzenlenmiş ve alıcı adına tapuda tescil yapılmış olsa dahi, fiilen konut teslimi söz konusu olmadığından bu işleme ilişkin olarak en erken konutların fiilen teslim edildiği vergilendirme döneminde iade talebinde bulunulabilecektir.“ (MB. GİB. Kahramanmaraş VDB.nin 18.11.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.46.15.01-B.07.1.GİB.4.46.15.0-22 sayılı özelgesi)
Maliye Bakanlığı’nın bu görüşüne göre, kat irtifakı kurularak yapılan satışlar için fatura düzenlenmesi ve KDV hesaplanması gerekmektedir. Ancak, fatura düzenlenmesi ve KDV hesaplanması gelir ve kurumlar vergisi yönünden yapılacak vergilendirmeyi etkilememektedir. Çünkü, satış bedeli belli olmakla birlikte, maliyetler henüz tam oluşmamıştır. Kar, satış bedeli - maliyet olduğuna göre, satış esnasında karın tam olarak hesaplanması söz konusu olamamaktadır.
Bu nedenle, yine inşaatın devamı sırasında yapılan satışlar karşılığında alınan tutarların GVK ve KVK yönünden avans olarak değerlendirilmesi ve satıştan doğan kazancın söz konusu gayrimenkullerin tamamlanarak alıcılara teslim edildiği dönem kazancına dahil edilerek vergilendirilmesi gerekmektedir.
Bu görüş, GVK ve KVK yönünden yapılacak vergilendirmeyi etkilemezken, KDV yönünden yapılan uygulamayı komple değiştirmiştir.
3) Maliye Bakanlığı’nın Son (Bugünkü) Görüşü ve Uygulaması:
Maliye Bakanlığı ikinci görüşündeki yanlışlığın farkına vararak, ikinci görüşünden vazgeçip uzun yıllardan bu yana uygulana gelen ilk görüşüne ve uygulamasına geri dönmüştür. Gelir İdaresi Başkanlığı KDV bölümünde görev yapan değerli Üstad ve arkadaşlarımızın bu kadar yoğunlukları arasında geçmiş özelgeleri tarayarak, yanlış olanları düzeltmelerini takdirle izliyoruz.
Yanlış olan görüşten vazgeçerek doğru olan ilk görüş ve uygulamaya geri dönülmüş olması son derece doğru ve yerindedir.
Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın bu görüş değişikliğini yansıtan 28.07.2016 tarihli ve 67854564-010-380 sayılı özelgesinin konumuzla ilgili kısmı aynen aşağıdadır:
“Konut tesliminde önemli bir karine oluşturan ve Türk Medeni Kanununda tanımı yapılan kat irtifakı, herhangi bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan kullanma hakkı olup, bu hak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğmaktadır.
Günümüzdeki kimi mevcut uygulamalarda, henüz inşaatı bitmemiş konutlar için fiili teslim tarihinden önce kat irtifakı tesis edildiği görülmektedir. Bu uygulamadan hareketle kat irtifakının düzenlenmesi, tek başına vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi için yeterli değildir.
Söz konusu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, kat irtifakının tesis edilmesi ve fatura veya benzeri belgenin düzenlenmesi halinde, vergiyi doğuran olay meydana gelecektir. Kat irtifakı tesis edilmiş olmakla birlikte, fatura düzenlenmemiş ise vergiyi doğuran olayın tespiti için gayrimenkulün fiili tesliminin gerçekleşip gerçekleşmediğine bakılacak olup, fiili teslim gerçekleşmiş ise teslim tarihinden itibaren yedi gün içinde fatura düzenleneceği tabiidir.”
Sonuç olarak,
1- Henüz inşaatı bitmemiş konut/iş yerleri için kat irtifakının tesis edilmiş olması, tek başına KDV yönünden vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi için yeterli değildir.
2- Kat irtifakı tesis edilen henüz inşaatı bitmemiş konut/iş yeri satışlarında;
a) Satışa ilişkin fatura veya benzeri belgenin düzenlendiği veya
b) Konut/iş yerinin alıcısına fiilen kullanıma hazır vaziyette teslim edildiği
durumlarda KDV hesaplanması söz konusu olacaktır.
3- Henüz inşaatı bitmemiş ancak kat irtifakı tesis edilmiş konut/iş yerlerinin satışında fatura düzenlenmesine gerek bulunmamaktadır. Bu satışlar için fatura veya benzeri belge düzenlendiği takdirde, KDV Kanununun 10/b maddesine göre KDV hesaplanması gerekecektir.
4- Kat irtifaklı konut/iş yeri satışlarında, fatura veya benzeri belge düzenlenmemiş olmakla beraber, konut/iş yerinin fiilen kullanıma hazır vaziyette alıcısına teslim edilmesi halinde KDV doğmakta olup, fatura veya benzeri belgenin fiili teslim tarihinden itibaren 7 gün içinde düzenlenmesi ve KDV hesaplanması gerekmektedir.
Saygılarımla.
 Abdullah TOLU 
Yeminli Mali Müşavir
    Yorum yazmak için sitenin üst kısımdan giriş yapmanız gerekmektedir. Üye değilseniz hemen olun!
banner9
HAVA DURUMU
Görüntülemek istediğiniz ili seçiniz:
YÜKSEL ERCAN'I GEBZE Belediye Başkanı olarak Görmek istermisiniz.?

NAMAZ VAKİTLERİ
Görüntülemek istediğiniz ili seçiniz:
EN ÇOK YORUMLANANLAR
BUGÜN
BU HAFTA
BU AY
SPOR TOTO SÜPER LİG
Tür seçiniz:
e-gazete
KARİKATÜR
SENDE YAZ
Ziyaretçi Defteri
Ziyaretçi Defteri

Siz de yazmak istemez misiniz?

Ziyaretçi Defteri
ARŞİV